Los distritos de Antiguo Cuscatlán y Santa Tecla concentran las viviendas con los precios más elevados del Área Metropolitana de San Salvador (AMSS), con valores promedio que alcanzan hasta $487,500, encontró una investigación de la Universidad Centroamericana José Simeón Cañas (UCA).
El estudio se desarrolló a partir del análisis de más de 500 casos de oferta inmobiliaria en 14 distritos originales que conforman antes a la AMSS a lo largo de un año, el cataloga a Santa Tecla y Antiguo Cuscatlán como un «mercado prémium» que ejerce influencia sobre Nuevo Cuscatlán.
Esta franja se caracteriza por una rápida producción habitacional a precios restrictivos para el grueso de los hogares salvadoreños, explicaron los investigadores Alexander Renderos, Karina Mora y Raquel Rivera
Karina Mora, arrancó la presentación argumentando que comprar una vivienda en Antiguo Cuscatlán es 10.4 veces más cara que en Ciudad Delgado, que tiene un promedio de $47,000.
“Una vivienda relativamente más barata no significa que es más accesible para todas las personas”, apuntó Mora, quien alertó que la expansión del sector inmobiliario no se traduce en soluciones asequibles, en un contexto donde solo el 4.5 % de la población de población cuenta con un crédito hipotecario.
Por su parte, la investigadora Raquel Rivera explicó que el levantamiento de datos clasificó el territorio en tres segmentos: el mercado prémium; el mercado consolidado, integrado por San Salvador, Soyapango y Mejicanos; y el mercado emergente, con fuerte auge de desarrollo vertical en municipios como San Marcos, Nejapa, Ilopango y Apopa.
En sectores de alta plusvalía como la colonia San Benito y Antiguo Cuscatlán, el informe identificó propiedades que oscilan entre los $700,000 y los $850,000.
A nivel de distritos, el informe sitúa a Antiguo Cuscatlán como el mercado más oneroso con $487,500 en promedio por una vivienda, seguido de San Salvador con $327,500 y Santa Tecla con $300,000.
Más abajo figuran Nejapa ($140,000), Ilopango ($134,500), Mejicanos ($122,500), San Martín ($95,000), Apopa ($68,000), Soyapango ($60,000) y Ciudad Delgado ($47,000).
Casas más caras no se traducen en casa más amplias
Al evaluar el costo territorial por unidad de superficie, Alexander Renderos detalló que las unidades habitacionales van desde los 58.4 metros cuadrados hasta los 311.21 metros cuadrados en los distritos analizados.
En Antiguo Cuscatlán, el precio promedio por metro cuadrado escala a $2,053.65, seguido de Santa Tecla con $2,001.29 y San Salvador con $1,957.64. En contraste, Ciudad Delgado promedia $678.69 por metro cuadrado.
Sin embargo, aclaró, que el costo sea más alto no se traduce en viviendas de mayor tamaño.
En términos de oferta disponible, San Salvador aglutina el 36.63 % de la oferta, Santa Tecla el 14.65 % y Antiguo Cuscatlán el 10.26 %, mientras que San Martín concentra únicamente el 0.55 %.
El informe evaluó asimismo la relación entre el precio y los ingresos familiares (PIR, por sus siglas en inglés), indicador donde un esfuerzo de tres años de ingresos completos se considera accesible y más de diez años resulta excluyente.
Bajo esta métrica, una familia requeriría ahorrar 50 años la totalidad de su ingreso para adquirir una casa promedio en Antiguo Cuscatlán, mientras que en Soyapango el período ronda los 6.61 años.
En cuanto a la cuota mensual de pago frente a los ingresos, donde el límite prudente se sitúa en 30 %, el reporte concluye que en Antiguo Cuscatlán un hogar tendría que comprometer el 409.52 % de su ingreso familiar para honrar la deuda, seguido de San Salvador con 353.94 % y Santa Tecla con 321.8 %.
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